家計診断Q&A

家計診断Q&A

毎月家賃を払うより、購入した方が良いと思っています。
今の状況で希望の家を購入することはできるでしょうか?


 

村井 英一先生
(むらい えいいち)
プロフィール

  • 住宅の購入には、物件価格以外に諸費用がかかり、購入後もローン返済以外の費用がかかります。
  • 退職時に繰上返済することを前提に、家計のシミュレーションをすることが大切です。
  • 老後に貯蓄が底をつかないような購入計画を立てましょう。
     

武田恵子さん(仮名 38歳 専業主婦)のご相談

現在、家賃を月に96,000円払っています。この金額を払っていくのであれば、購入したほうが良いと思っています。
ただし、現在のところで探すには新築では少ししんどいと思っています。頭金は自己資金で200万円、親からの援助があれば400万円ぐらいにはなります。希望購入金額は3,000万円〜3,500万円で考えています。私もいずれはパートでもよいので働きに出ようと思っています。
今の状況で希望の家を購入することができるでしょうか。アドバイスをよろしくお願いいたします。

武田恵子さん(仮名 38歳 専業主婦)のプロフィール

家族構成 : 夫 38歳 会社員、第1子 8歳、第2子 4歳
住居 : 賃貸(月額96,000円)
世帯年収(手取り額) : 504万円

家計収支

収入

  月々 ボーナス 年収(手取り)
給与手取り 320,000 1,200,000 5,040,000

支出

  月々 毎月の支出とは
別の支出
年間
食費 55,000   660,000
光熱費 24,000   288,000
通信費 25,000   300,000
被服費   20,000 20,000
医療費 5,000   60,000
小遣い 20,000 50,000 290,000
雑費・使途不明金 25,000   300,000
自動車関連費用 20,000 230,000 470,000
家賃 97,000   1,164,000
教育費 40,000   480,000
生命保険料 9,000 400,000 508,000
合計 320,000 700,000 4,540,000

現在の貯蓄残高

貯蓄残高 460万円(主に定期預金)

現在加入の生命保険

会社名 S生命 O生命 A生命 SU生命
保険の種類 変額 定期 医療保険 10年定期年金
契約者 主人 主人 主人 主人
被保険者 主人 主人 主人 主人
死亡保険金  
保険金額 死亡300万円 死亡3,200万円    
保険期間 終身 30年 終身 10年間
年間保険料 41,454 127,296 33,840 120,000
払込期間 払込期間 60歳まで 終身 60歳まで
備考       1998.3.6契約
会社名 Z共済 J共済 K生命
保険の種類 国民共済 終身年金 学資保険
契約者 主人
被保険者 子供
死亡保険金 主人 主人 主人
保険金額 死亡850万円入院日額6,000円 主契約18万×2 主契約200万×2人分
保険期間   終身  
年間保険料 5,200 70,000 全期前納
払込期間   60歳まで  
備考   1995.3.10契約  
 

住宅ローンの返済以外にもいろいろな費用がかかります。
老後の生活設計に支障がないかシミュレーションを。

住宅の取得では、購入金額以外にもいろいろな諸費用がかかります。

不動産価格の低迷と長引く低金利のため、毎月の返済額が比較的少なくても住宅ローンを組めるようになり、住宅の購入に踏み切る人が増えています。賃貸住宅の家賃とそれほど変わらないのなら、自宅を購入した方が得だと思うのも自然なことでしょう。武田さんは、学資保険や個人年金も活用されており、先々に対する準備をしっかりとされているようです。そのような方ですから、将来のことを考えて住宅の購入をご検討されているのだと思います。
賃貸住宅だと、毎月の家賃を払い続いても自宅が自分のものになるわけではありません。それに比べて、住宅を購入した場合はローンの支払いが続きますが、それが完済した後は家賃もなくなり、お得なように思えます。しかし、賃貸派とマイホーム購入派のどちらが得かは、条件次第で変わってきてしまい、一概には言えないようです。やはり、経済面だけの比較だけではなく、ご家族のご希望とライフプランを踏まえてご検討されるのがよいでしょう。
武田さんはマイホームの購入を考えていらっしゃいますが、ここで注意していただきたいのが、購入にかかる費用は不動産の価格だけではない、ということです。不動産を購入すると、税金や住宅ローンを組むための費用など、いろいろな経費がかかります。中古住宅の場合は、不動産業者への仲介手数料もかかります。さらに購入した後も、戸建てなら数年おきに修繕費が、マンションなら管理費・修繕費がかかります。また、固定資産税などの税金もばかになりません。

ここで、住宅購入にかかる、物件価格以外の「諸費用」にどのようなものがあるかを確認してみましょう。

仲介手数料 売買価格の3%+6万円+消費税
印紙税 3〜5万円程度
不動産取得税 3%ですが、控除額の範囲内ならばかかりません
登録免許税 土地は1.0%、建物は0.3%(H23.3まで)
ローン金額の0.1%(H23.3まで)
司法書士手数料 10万円程度
融資手数料 3〜100万円(ローン金利とあわせて比較、検討します)
融資保証料 数十万円(フラット35は必要なし)
団体信用生命保険料 数万円(民間金融機関は必要なし)
火災保険料 数十万円
固定資産税清算 数万円(その年の固定資産税を清算します)
引越し費用 20〜30万円

中古物件は仲介手数料がかかる分、新築よりも諸費用が多く、物件価格の5〜10%程度はかかると考えておいた方がよいでしょう。3,500万円の物件でしたら、およそ300万円となります。この諸費用は購入時に払わなければなりませんので、あらかじめ用意しておく必要があります。

このことを考えますと現在、頭金として準備されている金額が諸費用にかかってしまいます。この4月からはフラット35でも100%ローンが組めるなど、最近では頭金なしでも住宅ローンが組めるようになっていますが、できれば購入価格の2割程度の頭金は用意したいものです。
また、購入後は毎年次の費用がかかります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 団体信用生命保険料(フラット35の場合)

住宅ローンの支払いとは別にかかってくる経費です。さらにマンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば修繕のための費用も必要となります。住宅を購入するということは、住宅ローンの返済とは別にこれらの費用も払っていくこととなります。このように考えると、住宅の購入が必ずしも得だとは限らないことがお分かりいただけるでしょう。


住宅を購入した場合のシミュレーションをして、比較検討してみましょう。

さて、いただいた資料をもとに、武田さんが3年後に住宅ローンを組んで自宅を購入した場合の家計の状況をシミュレーションしてみました。住宅ローンはフラット35を利用し、利率は3.0%としました。民間銀行の変動金利や短期の固定金利選択型の金利ですと、もっと低いものもありますが、金利が上昇したときに繰り上げ返済ができる余裕のない状況では、固定金利の方が安心できます。

<シミュレーションの前提条件>
自宅購入の年から、恵子様がパートで働き、100万円の収入が続くと考えます。
ご主人様の収入は、50歳までは年1%で上昇し、その後は同じ金額で推移します。
基本生活費は、年1%の上昇率とします。
お子様は高校まで公立で、大学は国立下宿としています。
2012年に住宅ローンを組んで自宅を購入し、退職時に残額を繰上返済します。
住宅ローンは全期間固定の3.0%。元金均等返済です。
購入した自宅の管理費等は月3万円、固定資産税・都市計画税は10万円としています。
住宅購入時に親から200万円の援助を受けます。

<3,500万円のローンを組んだ場合>
30年返済で、返済額は毎月84,320円、ボーナスでは380,901円です。
60歳時に1,527万円の繰上返済となります。
返済総額は5,074万円です。


表1:(3,500万円のローンを組んだ場合) 別ウィンドウで表示


<3,000万円のローンを組んだ場合>
30年返済で、返済額は毎月63,240円、ボーナスでは380,901円です。
60歳時に1,309万円の繰上返済となります。
返済総額は4,350万円です。


表2:(3,000万円のローンを組んだ場合) 別ウィンドウで表示

3,500万円の住宅ローンを組むと、60歳時の繰上返済額が1,500万円を超えてしまい、老後の生活設計が立ちません。また、お子様の教育費がかかる大学時期にも貯蓄が底をついてしまいます。
一方、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合は、これも定年後の時期に貯蓄が底をついてしまう計算になります。しかし、この程度であれば、家計の改善で十分に実現が可能な状況です。


家計の見直し次第で、将来の状況は変わります

家計の見直し次第では、健全な家計を維持しながら、住宅ローンを返済し、老後を迎えることができます。例えば、住宅ローンとともに団体信用生命保険に加入すれば、生命保険の見直しができます。また、住宅ローンを組むことで節約する意識も高まるでしょう。ただ、このシミュレーションでは、自動車の買い替え費用が含まれていませんので、この部分も検討に加える必要があります。
親から資金を借りることも検討されているようですが、可能であればさらに実現へ一歩近づきます。その場合は、きちんと借用証書を書類に残し、銀行振り込みで借り入れや返済の記録を残すことが大切です。この部分をおろそかにしてしまうと、贈与とみなされて贈与税の対象になってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

さあ、今から3年後に向けて、もう一度家計の見直しをされてみてはいかがでしょうか。この間に貯蓄を増やすことができれば、それが頭金となり、余裕を持った返済計画を立てることができます。将来を見越して準備を怠らない武田さんですから、マイホームの夢も実現することができるはずです。


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