家計診断Q&A

家計診断Q&A

 

住宅は今年中に購入した方が得なのでしょうか。
今、住宅を購入しても問題ないでしょうか。


 

村井 英一先生
(むらい えいいち)
プロフィール

  • 景気対策として設けられた住宅購入促進策は、来年、再来年になると縮小します。
  • 優遇策によるメリットよりも、ライフプランを重視して購入を検討しましょう。
  • これを機会に、家計の状況を再点検して、無駄をなくしましょう。
     

浅井 真理子さん(仮名 42歳 主婦)のご相談

「今年中に住宅を購入しないと損だ!」と言われ、あせっています。景気対策で今年だけ、住宅取得が得になると聞いています。会社から住宅補助があるので、ついつい先延ばしにしていましたが、この機会に自宅を購入しようと検討しています。幸い、親からもある程度の援助を受けられそうですが、これも今なら贈与税がかからないとか。金利も低い今がチャンスのような気がします。ただ、これから子どもたちの教育費がかかりますので、きちんと返済していけるか心配です。

浅井 真理子さん(仮名 42歳 主婦)のプロフィール

世帯年収(手取額) : 626万円
家族構成 : ご本人 42歳 主婦
  夫 45歳 会社員
  長男 15歳 高校1年
  長女 12歳 中学1年
住居 : 借家(家賃15万円のうち、会社の家賃補助が5万円)

浅井真理子様の家計の状況

現在の貯蓄残高

普通預金 350万円
定期預金 470万円
学資保険 180万円
合計 1,000万円

収入

  月々  ボーナス(年間) 年間(手取り)
給与手取り 380,000 1,700,000 6,260,000
子ども手当 13,000   156,000
合計 393,000 1,700,000 6,416,000

支出

  月々 毎月の支出とは
別の支出(年間)
年間支出
住居費 100,000   1,200,000
食費 70,000   840,000
光熱費 16,000   192,000
通信費 23,000   276,000
被服費 20,000 100,000 340,000
医療費 4,000   48,000
小遣い 30,000 100,000 460,000
レジャー費・交際費 22,000 200,000 464,000
自動車関連費 15,000 200,000 380,000
教育費 60,000 480,000 1,200,000
生命保険料 32,000   384,000
雑費・使途不明金 10,000   120,000
合計 402,000 1,080,000 5,904,000

年間の貯蓄

合計 512,000

確かに住宅取得促進策を活用するとお得ですが、
ライフプランを踏まえ、冷静に住宅購入計画を立てましょう。

1.これから数年にかけて、住宅取得促進のための特別措置が縮小・廃止になります。

世界的な金融危機による景気悪化を改善するために、昨年、一昨年とさまざまな景気対策が採られました。エコカーポイントや省エネ家電ほどには話題となっていませんが、住宅投資についても「減税」「金利優遇」といろいろな促進策が設けられています。住宅を購入・建築する人にとっては恩恵が大きいのですが、期間限定の優遇策ですので、あらかじめ決まった時期が来ると、次々と終了してしまいます。中には、メリットの大きいものもありますので、自宅を取得しようとしている人は有効に活用したいものです。ここでは、主な住宅取得促進策を終了期限ごとにまとめてみました。


今年(H22)の年末まで

・住宅資金の贈与税の非課税枠1,500万円
今年に限り、住宅取得のための資金ならば、親からの贈与を受けても、1,500万円までは贈与税がかかりません。来年は枠が縮小して1,000万円までとなります。相続時精算制度とも併用が可能ですので、大きな援助ができます。

・バリアフリー・省エネのための自宅リフォームの減税
バリアフリーや省エネのために自宅を改修するために住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン減税が利用できます。自己資金で賄うとこの減税の恩恵を受けられませんので、設けられている制度です。リフォーム費用の10%の金額分、所得税が減税されます。

来年(H23)の3月まで

・登録免許税の軽減
不動産を取得した際は、登録免許税がかかります。売買による取得は固定資産税価格の2.0%ですが、来年の3月までは土地については1.0%、住宅については0.3%と軽減措置があります。また、住宅の新築など、保存登記の0.4%は0.15%となっています。軽減措置は来年の3月までとなっていますが、継続される可能性があります。

来年(H23)の年末まで

・住宅エコポイント
省エネの基準を満たした住宅を新築する場合、または省エネのためのリフォームをする場合、商品券などと交換できるポイントが付くのが住宅エコポイントです。最大30万円分で、その分を建築費とは別の工事費などから引くこともできるようになっています。今年の年末までの予定でしたが、来年末まで延長となりました。

・フラット35s の金利引き下げ幅の拡大
フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関を窓口として融資する全期間固定金利の住宅ローンです。取扱いの金融機関によって金利が異なりますが、フラット35sでは、いずれも最初の10年はフラット35よりも1.0%低くなります。
@省エネルギー性 Aバリアフリー性 B耐震性 C耐久性・可変性 などの基準をクリアしたものが対象となります。より条件が厳しい「フラット35s(20年金利引き下げタイプ)」は、さらに10年間(返済20年目まで)は0.3%低い金利が適用されます。これを利用すると、固定金利にもかかわらず、変動金利並みの低金利となります。今年の年末までの予定でしたが、来年末まで延長となりました。ただし、予算枠に達した時点で終了となります(住宅支援機構のサイトに3週間前から掲載されます)。

・住宅資金の贈与税の非課税枠の廃止:今年の年末で非課税枠が1,500万円から1,000万円に引き下げとなりますが、来年いっぱいで制度そのものが廃止されます。

・特定居住用財産の売却益の繰り延べ
住宅を買い替えた場合、売却した物件が値上がりして、売却益があったとしても、売却代金は買換え物件の購入代金に当てられているので、手元に資金は残りません。そこで、売却益に税金をかけないようにする制度です。その分、購入した物件の購入価格を引き下げますので、売却益は繰り延べされることになります。前回、2年間延長された経緯があるので、また延長される可能性はあります。

・居住用財産の売却益の損益通算・繰越控除
不動産の売却益の課税は、給与や年金など他の所得とは全く別に計算して課税するようになっています。売却損の場合も、不動産の売却益とだけ通算ができ、給与や年金、事業所得とは差し引きできません。しかし、自宅の売却損については、一定の条件の下、他の所得と差し引きや翌年に損失の繰り越しができます。これも、一度2年間延長されていますので、延長の可能性があります。

・住宅ローン減税における長期優良住宅の優遇幅が廃止
住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高の1%分、所得税を減税する制度です。長期優良住宅の場合は、減税幅が住宅ローンの年末残高の1.2%と減税幅が大きくなっています。平成23年で優遇幅はなくなりますが、住宅ローン減税の制度は規模を縮小しながらも平成25年度まで続きます。

平成24年の3月まで

・登録免許税の軽減(長期優良住宅)
長期優良住宅については、売買の2.0%が0.1%、保存登記の0.4%が0.1%と軽減の幅が大きくなっています。

・不動産取得税(長期優良住宅)
不動産を取得した際は、評価額の3%が不動産取得税となります。評価額には固定資産税評価額を使いますが、住宅に関してはそこから1,200万円を引くことができます。そして、長期優良住宅だとさらに100万円上積みして差し引くことができます。

・不動産取得税(土地)
土地の評価額も引き下げる措置があり、それによって減税となっています。宅地の場合は、評価額を半額とし、さらに住宅の床面積の2倍までは実質無税となっています。この結果、住宅のための土地の購入には不動産取得税がかからないことが多くなっています。

・固定資産税の軽減
固定資産税は自宅を保有していると毎年掛かる税金です。住宅については、120uまでの部分は最初の3年間は軽減措置があります。長期優良住宅については最初の5年間または7年間となっています。

※これらの減税措置は、いずれも前回に期限に、2年間の延長がされました。次回の期限でも延長される可能性はあります。

平成25年3月まで

・固定資産税の軽減
バリアフリー・省エネのリフォームが行われると、翌年の固定資産税が軽減される措置があります。2年間延長されて、平成25年までとなっています。

平成25年の年末まで

・住宅ローン減税
年末の住宅ローンの残高の1.0%に相当する金額の所得税を減税する制度です。1年間に50万円が限度で、10年間利用ができます。この措置で所得税が全くかからなくなる人も多く、その場合はさらに住民税から差し引くことができます。来年(H23)から適用される限度額が徐々に下がり、平成25年までに組んだローンが対象となります。バリアフリー・省エネのリフォームためにローンを組んだ場合も対象となります。



制度によっては、延長になるものもあります。また、いったん制度が廃止となった後に、さらに大きな優遇策が打ち出されることもあります。ただ、政治の状況次第で予算案が可決するまではっきりしないことも少なくありません。優遇策をうまく活用できれば、かなりお得になりますが、それを目的に住宅取得計画を立てるのは感心しません。制度の制定に右往左往してしまいますし、ご家庭にあった資金計画がまとまらないうちに見切り発車してしまう可能性があるからです。

この年末で終了してしまう予定の優遇策は、「住宅資金の贈与税の非課税枠1,500万円」です。「住宅エコポイント」と「フラット35sの金利引き下げ幅の拡大」は、今年の年末までの予定でしたが、来年の年末までに延長されました。もし、住宅取得のための資金計画ができて、物件の目星もついているのなら、来年中の取得がよいでしょう。しかし、まだこれらの準備が十分でないのに、あわてて購入することは避けるべきです。住宅は一度購入したら、長期にわたって使う(住む)ものであり、また支払いも長期にわたります。あわてて安易に決めてしまっては、将来に後悔を残すことになりかねません。優遇策を見逃すこととなってしまっても、しっかりした準備と資金計画をしてから購入に踏み切った方が、結果的にメリットが大きくなります。


2.優遇策にこだわる必要はありません

浅井様の場合、今回の優遇策が住宅取得について考えるよいきっかけとなりました。しかし、優遇制度のためにあわてて購入を急ぐ必要はありません。
幸いにもご両親から住宅取得資金を援助してもらえるとのことですが、来年も住宅資金の贈与税の非課税枠は1,000万円まであります。つまり、1,000万円を超える金額でなければ、今年も来年も変わりはありません。さらに、来年に間に合わなくて、非課税枠の制度がなくなっても心配いりません。「相続時精算課税制度」を活用すればよいからです。
相続時精算課税制度とは、親・祖父母からの2,000万円までの贈与は贈与税がかからず、相続が発生した時点(贈与してくれた親・祖父母が亡くなった時)に相続財産と合算して相続税を計算するというものです。今、贈与を受けた資金が、将来に相続税の対象になるのですが、実際に相続税が掛かる人は一部の資産家などに限られています。そのため、大半の人は、届出さえしておけば、実質的に非課税と同じように資金の提供を受けることができるわけです。

「フラット35sの金利引き下げ幅の拡大」は、「フラット35s」の金利をさらに下げる制度です。「フラット35s」は、一定の基準に達した住宅を購入する場合に、10年間金利を0.3%優遇されるものですが、今年の年末までは1.0%の優遇になっています。現在フラット35の金利はおよそ3.0%弱となっていますので、フラット35sでは、当初の10年間は2.0%弱となります。さらに、「フラット35s(20年金利引き下げタイプ)」だと、その後の10年間も0.3%優遇されます。35年間を固定金利でありながら、最初の10年間は変動金利並みの低金利となります。

しかし、浅井様の場合は、ご主人様が45歳ですので、60歳の定年まで残すところ15年です。もともとあまり長いローンは組まないほうがよいでしょう。返済期間を20年とすれば、金利変動のリスクが小さくなるといえます。10年もたつとお子様の教育資金が峠を越しますので、その後は金利が上昇した際にも耐えられる家計になっています。「期間選択型固定金利(10年固定)」であれば、教育費のかさむ時期に金利が上昇することもなく安心できます。最近の状況では、「期間選択型固定金利(10年固定)」は、優遇金利を使うと、2.0〜2.6%前後となっています。10年後以降の金利上昇リスクは残りますが、お金のかかる時期を低金利で乗り切ることができます。

そして、できれば今一度家計を見直して、少しでも貯蓄を増やしてください。10年後にある程度の資金が確保できていれば、住宅ローンの金利が上昇した際に「繰上返済」ができます。「繰上返済」をすることで、毎月の返済額が上昇するのを抑えたり、あるいは返済期間を短くすることができます。それは、住宅ローンの総返済額の軽減にもつながります。

民間の金融機関の住宅ローンは、フラット35とは異なり、団体信用生命保険への加入が必須となります。ご主人様に万が一のことがあった場合は、この保険によって以後の返済が免れます。つまり、遺族の必要保障額のうち、住居費については維持費程度で済むようになります。ということはその分、ご主人様の加入する生命保険も減らすことができます。住宅を購入して、住宅ローンを組むと同時に、生命保険の見直し・削減にも取り組んでください。それだけで、家計に余裕が生まれ、貯蓄に回す分を増やすことができます。


<期間選択型固定金利(10年固定)で住宅ローンを組んだ場合の
キャッシュ・フロー表を別ウィンドウで表示>


<前提条件> ・住宅価格:3,800万円、諸費用200万円
  ・自己資金:500万円、親からの援助:500万円
  ・住宅ローン:3,000万円(返済期間20年、退職金で繰上返済)
  ・金利:当初10年間2.3%⇒11年目から4.9%

3.住宅を現金払いで購入する手もあります

もう一つ考えていただきたいのが、当面の間、住宅を購入しない方法です。浅井様のご主人様の会社は賃貸住宅の社員には家賃補助が出ていますね。それを十分に活用して、賃貸暮らしを続けます。60歳になり、退職金が出た時に、それまでの貯蓄とあわせて住宅を購入するのです。きちんとした家計管理を行い、しっかりと貯蓄を続けていれば、現金で住宅が購入できるはずです。お子様は独立されていますから(なかなか独立しないようなら、それを機に自立を促します)、広い間取りは必要ありません。夫婦二人で暮らすことを考えた物件選びができます。現金で購入するのですから、その頃の金利がどのようになっていようと関係ありません。もちろん、不動産の価格がどうなるかわかりませんので、計画通りになるとは限りませんが、検討してみる価値はあります。

資金計画の問題もさることながら、住宅に求める機能の問題も小さくありません。今欲しい住宅は、お子さんの部屋もある、それなりの広さを持ったものでしょう。しかし、お子さんが独立すると、その分部屋は必要なくなり、それよりも、「駅から近い」「坂や階段がない」といったことが重要になります。お子さんが独立して、住宅を買い換える人も少なくありませんが、浅井様の場合は、たびたび買い換えるだけの時間的な余裕はありません。一度、冷静になって、住宅を今、購入しなければならないかを考え直してみるのもよいでしょう。その上で、「今購入する」と結論が出たのならよいのですが、周りの話に影響されて、あわてて購入することだけは避けたいものです。

定年の時点で自宅を購入するには、今の状況でしっかりと家計管理をしていくことが大切です。住宅購入の予定が先になると、ついつい無駄遣いをしてしまい、家計が緩んでしまいがちです。毎年の目標を立てて、確実に預金を増やしていく必要があります。家計の状況を見ると、まだまだ改善できる余地がありそうです。例えば、生命保険の加入状況を見直してみるのも一つです。加入されている保険の詳細がわかりませんので、はっきりとは申し上げられませんが、必要な保障額を超えて保険料を払い続けていませんでしょうか。これを機会に、今一度我が家の支出を総点検してみるとよいでしょう。

<退職時に現金で住宅を購入した場合の
キャッシュ・フロー表を別ウィンドウで表示>


<前提条件> ・住宅価格:3,000万円、諸費用150万円
  ・自己資金:3,150万円、親からの援助:なし

今月、日本銀行はゼロ金利政策を打ち出しました。これによって、住宅ローンも低金利が続くことが考えられます。ここにきて景気の悪化が心配されており、住宅取得優遇策も延長や拡充がなされる可能性もあります。そうなると、来年、再来年に購入する方が得だったということもありえます。経済状況や政府の政策は予想がつきませんので、ご家族のライフプランをもとに判断するのがよいでしょう。


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